Gastos hipotecarios: ¿he pagado de más?

¿Cuáles son los gastos hipotecarios?

Para todas aquellas hipotecas constituidas con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, los gastos hipotecarios han quedado distribuidos del siguiente modo:

• Gastos de Notario: en este caso debemos distinguir varios supuestos. Los gastos de otorgamiento de la escritura, así como las posteriores escrituras modificativas, se deben pagar por mitad. Sin embargo, la escritura de cancelación de la hipoteca debe pagarla el consumidor.
• Gastos de Registro de la Propiedad: su normativa reguladora los imputa a aquél a cuyo favor se inscriba el derecho, por lo que corresponde la totalidad de su pago a la entidad financiera.
• Gastos de gestoría: en un principio el Tribunal Supremo atribuyó el pago por mitad por entender que su actuación era en interés de ambas partes pero, desde la sentencia del TJUE de julio de 2020, ha cambiado su doctrina y actualmente atribuye la totalidad de su pago a la entidad financiera.
• Gastos de tasación: corresponde su pago a la entidad financiera, salvo en el caso de aquellas hipotecas a las que le sea aplicable la Ley 5/2019, en cuyo caso corresponderá su pago al consumidor, por establecerlo así el art. 14 de dicha ley.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Tras varios vaivenes judiciales se puede decir que corresponde al consumidor el pago del impuesto de todas las hipotecas constituidas antes del día 10 de noviembre de 2018, mientras que las posteriores le corresponde a la entidad financiera.

Por lo tanto, todos aquellos consumidores que hayan pagado la totalidad de los anteriores gastos tienen derecho a reclamar a la entidad financiera la nulidad de la cláusula que les impuso su pago y la restitución de las cantidades abonadas indebidamente. Para ello, en primer lugar habrá que formular reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad financiera y, en el caso de no ser atendido (en el plazo de dos meses), se podrá demandar judicialmente la nulidad de las cláusulas y la restitución de lo pagado.

Para ello será indispensable disponer de las escrituras de constitución de la hipoteca y posteriores escrituras modificativas, si las hubiere, así como las facturas justificativas de los pagos realizados. Si no dispones de las facturas, es importante que pidas una copia a la Notaría, al Registro de la Propiedad, la gestoría y a la tasadora.

De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la respuesta es afirmativa. El consumidor tiene derecho a recibir el interés legal del dinero de la cantidad satisfecha. Respecto al momento en el que se devengan dichos intereses, la jurisprudencia ha establecido que es el día en el que el consumidor hizo los pagos de las cantidades que correspondía realizar a la entidad financiera.

¿Hasta cuándo puedo reclamar?

El TJUE acaba de resolver una cuestión prejudicial planteada por la Audiencia Provincial de Barcelona y de su contenido puede deducirse que el plazo de prescripción de la acción no puede comenzar hasta que el consumidor tenga conocimiento de las consecuencias jurídicas que se derivan del carácter abusivo de la cláusula. Por lo tanto, dado que se descarta que pueda alcanzar dicho conocimiento a través de la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, ello solo puede suceder con la sentencia que declare su nula la cláusula de su propia hipoteca, por lo que en la práctica la acción es imprescriptible ( para más info. ver aquí)

¿Tengo derecho a recibir las costas del proceso?

Conscientes del efecto disuasorio que puede tener en los consumidores el coste del proceso y, para evitar que dejen de reclamar la nulidad de las cláusulas y la restitución de lo pagado indebidamente, el TJUE y el Tribunal Supremo reconocen el derecho del consumidor a que la entidad financiera pague las costas procesales, incluso «aunque no se estime la totalidad de las acciones de nulidad o se declaren nulas todas las cláusulas impugnadas».

En este sentido, el TJUE (asunto C-224/19 y C-259/19) ha señalado que «el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, así como el principio de efectividad, debe interpretarse en el sentido de que se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusulas contractual por tener carácter abusivo, dado que tal régimen crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho».

¿Qué pasa con las hipotecas posteriores a la Ley 5/2019?

De acuerdo con la regulación de esta ley, el único gasto imputable a los consumidores es de la tasación del inmueble. De este modo, corresponde a la entidad financiera el pago de los gastos de Notario, Registro de la Propiedad, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

No obstante, es posible que a pesar de que formalmente dichos gastos sean atribuidos en las escrituras a la entidad financiera, esta, a través de provisiones de fondos de dudosa justificación, esté repercutiendo el pago de los anteriores conceptos a los consumidores. Por ello, es preciso analizar caso por caso las escrituras y las facturas pagadas para evitar que la entidad financiera siga atribuyendo a los consumidores de manera subrepticia el pago de los anteriores gastos hipotecarios.

Si te encuentras en algunas de las anteriores situaciones, no dejes de consultarlo con un profesional. Podemos ayudarte a recuperar los gastos de tu hipoteca y guiarte en todo el proceso. Puedes concertar una cita en el correo: info@miguelrebolledo.es o en los teléfonos: 986 89 21 99 y +34 636 98 92 99.